Depois de anos investindo em um ponto comercial, reformando o espaço e construindo uma clientela fixa naquele endereço, muitos empresários descobrem tarde demais que o proprietário não é obrigado a renovar o contrato de locação. A boa notícia é que a lei prevê um instrumento específico para proteger quem construiu esse valor no imóvel: a ação renovatória.
Este artigo aprofunda um dos pontos que tratamos no artigo sobre contrato de locação comercial, voltado especificamente para quem quer entender como funciona esse direito e o que fazer para não perdê-lo.
O que é a ação renovatória
A ação renovatória é o instrumento jurídico previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) que permite ao locatário renovar o contrato de locação comercial mesmo contra a vontade do proprietário do imóvel. Ela existe justamente para proteger o fundo de comércio, ou seja, o valor que o ponto comercial agrega ao negócio ao longo do tempo, evitando que o locador se aproveite do sucesso construído pelo locatário para retomar o imóvel ou repassá-lo a outra pessoa.
Quais são os requisitos para ter esse direito
Nem todo contrato de locação comercial dá direito à ação renovatória. A lei exige o cumprimento de três condições, ao mesmo tempo:
Contratos verbais ou por prazo indeterminado não geram esse direito.
Esse prazo pode ser atingido pela soma de contratos sucessivos, desde que não haja interrupção entre eles. Um contrato de dois anos seguido de outro de três, sem intervalo, também garante o direito, desde que ambos estejam formalizados por escrito.
O locatário precisa explorar o mesmo tipo de negócio no imóvel por pelo menos três anos ininterruptos.
Faltando qualquer um desses três requisitos, o locatário não tem direito à renovação compulsória e depende exclusivamente da boa vontade do proprietário.
O prazo para entrar com a ação é curto e não se prorroga
Este é o ponto que mais gera perda do direito na prática: a ação renovatória precisa ser proposta em um intervalo específico, entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Esse prazo é decadencial, o que significa que não pode ser suspenso, interrompido ou prorrogado por nenhum motivo. Perdido esse período, o direito à renovação compulsória se extingue, ainda que todos os outros requisitos estejam preenchidos.
Empresários que deixam para negociar a renovação em cima da data de vencimento do contrato costumam perder essa janela sem perceber.
Quando o proprietário pode negar a renovação mesmo assim
A lei prevê situações em que o locador pode retomar o imóvel mesmo diante de uma ação renovatória bem fundamentada:
- Necessidade de reforma substancial determinada pelo poder público, que aumente o valor do imóvel
- Uso próprio do imóvel pelo proprietário, ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano
- Proposta de terceiro em condições melhores, desde que o locatário tenha tido a oportunidade de igualar essa proposta antes da retomada
Se o locador retomar o imóvel alegando uma dessas razões e não cumprir o que declarou dentro de determinado prazo, o locatário pode buscar indenização pelos prejuízos causados.
Por que vale planejar a renovação com antecedência
Como o prazo para propor a ação renovatória é curto e não admite prorrogação, o momento de organizar essa estratégia não é próximo ao vencimento do contrato, e sim bem antes disso. Revisar os requisitos, reunir a documentação que comprova o cumprimento do prazo mínimo e do mesmo ramo de atividade, e avaliar o histórico do contrato são etapas que exigem tempo.
Empresários que dependem do ponto comercial para manter a clientela consolidada ganham mais segurança quando tratam a renovação como parte do planejamento do negócio, e não como uma formalidade de última hora.