Ao negociar um contrato de locação comercial, a discussão sobre garantia costuma ficar em segundo plano diante de pontos como valor do aluguel e prazo. Mas a escolha da garantia locatícia tem impacto direto no caixa da empresa, na velocidade de assinatura do contrato e no que acontece se o negócio passar por dificuldade financeira.
Este artigo detalha um dos pontos que tratamos no artigo sobre contrato de locação comercial: as modalidades de garantia previstas em lei, suas vantagens e o erro que invalida essa cláusula com mais frequência.
As modalidades de garantia previstas em lei
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê quatro modalidades de garantia locatícia. O locador pode exigir uma delas, mas não pode combinar mais de uma no mesmo contrato.
Pode ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis. Quando em dinheiro, a lei limita o valor a até três meses de aluguel, depositados em caderneta de poupança. É a modalidade mais simples de formalizar, mas exige que o locatário disponibilize esse valor logo no início da locação, o que pode pesar no caixa de um negócio que está começando.
O fiador assume responsabilidade solidária pelas obrigações do contrato, incluindo aluguel, encargos e eventuais danos ao imóvel. É a modalidade mais usada no mercado, mas depende de encontrar alguém disposto a assumir esse compromisso, e a exoneração do fiador segue regras específicas da lei, o que pode gerar disputa se o contrato for prorrogado sem repactuar essa condição.
O locatário contrata uma seguradora, que garante o pagamento ao locador em caso de inadimplência. Dispensa a busca por um fiador e costuma agilizar a assinatura do contrato, mas envolve o pagamento de um prêmio periódico à seguradora, o que representa um custo fixo adicional durante toda a locação.
Modalidade menos comum na prática, usada principalmente por empresas de maior porte, em que o locatário oferece quotas de um fundo de investimento como garantia.
O erro que anula a cláusula de garantia
A lei veda expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Contratos que pedem, por exemplo, caução em dinheiro e fiador ao mesmo tempo têm essa cláusula considerada nula. Esse tipo de exigência ainda aparece em contratos de locação comercial, muitas vezes copiados de modelos antigos ou genéricos, sem que locador ou locatário percebam o problema até que a garantia precise ser efetivamente acionada.
Como escolher a garantia mais adequada para o negócio
A modalidade mais indicada depende da fase e da estrutura do negócio:
- Empresas em fase inicial, sem capital disponível para imobilizar em caução, tendem a se beneficiar do seguro fiança, mesmo com o custo do prêmio, por preservar o caixa
- Negócios com sócios ou familiares dispostos a assumir a fiança conseguem evitar o custo mensal do seguro, mas precisam formalizar bem as condições de exoneração do fiador, especialmente em contratos longos
- Empresas com caixa disponível e interesse em evitar dependência de terceiros podem optar pela caução em dinheiro, respeitando o limite legal de três meses de aluguel
A garantia locatícia costuma ser tratada como item de preenchimento no contrato, definida rapidamente para não atrasar a negociação do imóvel. Mas uma escolha mal avaliada pode comprometer o caixa da empresa nos primeiros meses de operação, ou gerar uma cláusula nula que só é percebida quando já é tarde para renegociar.