Fechar a locação de um ponto comercial costuma ser tratado como uma etapa burocrática depois de meses de pesquisa por localização, fluxo de clientes e condições de aluguel. Esse é justamente o momento em que erros no contrato de locação comercial passam despercebidos, e só aparecem quando já geram prejuízo para o negócio.
Reunimos os cinco erros mais recorrentes, com base nos pontos que também tratamos no artigo sobre contrato de locação comercial.
Muitos empresários negociam prazos curtos, achando que basta renovar depois. O problema é que só contratos com prazo mínimo de cinco anos garantem o direito à ação renovatória, que assegura a permanência no imóvel mesmo contra a vontade do proprietário. Sem esse prazo, a renovação passa a depender exclusivamente da boa vontade do locador. Detalhamos esse ponto no artigo sobre ação renovatória.
O contrato precisa especificar o índice de reajuste do aluguel (geralmente IGP-M ou IPCA) e a periodicidade da correção. Contratos que deixam esse ponto vago abrem espaço para divergência sobre o valor devido a cada aniversário da locação, gerando discussão justamente no momento em que o reajuste é aplicado.
A lei permite caução, fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas, mas veda a exigência de mais de uma modalidade ao mesmo tempo. Contratos que pedem, por exemplo, caução em dinheiro e fiador simultaneamente têm essa cláusula considerada nula. Explicamos as quatro modalidades em detalhe neste artigo.
Reformas e adaptações feitas no imóvel podem ou não ser indenizáveis, dependendo do tipo de benfeitoria e da existência de autorização prévia do locador. Sem uma cláusula clara sobre esse ponto, o empresário corre o risco de investir na estrutura do imóvel e não ter direito a nenhuma compensação ao encerrar o contrato.
Além das cláusulas do contrato, vale verificar a situação jurídica do próprio imóvel antes de assinar: se a matrícula está regular, se existe algum ônus ou restrição registrada, e se o imóvel realmente pertence a quem está oferecendo a locação. Empresários que pulam essa etapa, confiando apenas na palavra da imobiliária ou do proprietário, podem descobrir problemas documentais depois de já terem investido na reforma e na abertura do negócio no local.
Por que vale revisar o contrato antes de assinar
Cada um desses erros, isoladamente, pode parecer um detalhe. Juntos, eles representam a maior parte dos conflitos que surgem ao longo de uma locação comercial, geralmente quando o negócio já está consolidado no ponto e a renegociação se torna mais difícil.
Revisar o contrato antes de assinar, com atenção a esses cinco pontos, custa menos tempo e menos dinheiro do que corrigir um problema já instalado.